Investmentanalysis as of 17.09.2018

Multitalent AG – Prestige, Exclusive et Prime

Cet emprunt conçu pour les investisseurs internationaux vient enrichir par le haut la gamme d’émissions du groupe Vivat Multitalent. Les cibles d’investissement n’ont pas encore été désignées, il n’en reste pas moins que les responsables ont dans la passé développé des projets immobiliers très rentables. La rémunération des intérêts correspond à un profil d’investisseur opportunité-risque.

Le proposant

Multitalent AG, Liechtenstein, a été créée au début de 2018. L’associé unique est le membre du directoire Monsieur Waldemar Hartung, responsable principal et associé de l’ensemble des entreprises du groupe Vivat Multitalent. Le second membre du directoire est Monsieur Gerd Jelenik, conseiller juridique. Sa société CSC AG joue le rôle de domiciliation pour Multitalent AG, de même, l’or physique doit être magasiné au travers de CSC AG.

Monsieur Waldemar Hartung peut, selon le pacte d’associés, modifier à loisir l’objet des investissements et les conditions de placement sans être placé sous des instances de supervision.

Selon ses propres informations, le groupe Vivat Multitalent émet des prêts subordonnés depuis 2012. Jusqu’à présent, les émissions fonctionnent sans problème avec un volume total de 45 millions d’ €, en tous cas on ne trouve pas de personnes venant s’en plaindre sur les portails spécialisés. Par ailleurs, le rapport de situation 2016 de Vivat Multitalent AG fait état de projets immobiliers très rentables.

Vivat Verwaltungs GmbH, Kempten, est le responsable de la commercialisation de la proposition ici présentée dans toute l’Europe. Son gérant Monsieur Daniel Hartung, le fils de Monsieur Waldemar Hartung, peut faire état d’une expérience de plusieurs années dans le domaine commercial. Le groupe Vivat Multitalent est le seul proposant sur le marché s’adressant à un éventail de clientèle aussi large. Ce groupe d’entreprises est structuré de manière très professionnelle et les partenaires extérieurs qui ont été engagés sont également de haut niveau, ce qui se voit dans la qualité des projets.

Ce proposant a su réagir rapidement aux questions posées, avec l’aisance d’un habitué et en s’appuyant sur tous les documents nécessaires.

Faiblesses – L’actionnaire unique peut agir comme bon lui semble.

Forces – Le proposant a de l’expérience dans le domaine de l’émission et de la commercialisation. Les émissions effectuées jusqu’à présent se sont passées sans problème.

Les segments d’investissement

Le capital net issu de l’émission doit être investi dans des projets immobiliers en Allemagne. Une petite partie (environ 5 %) doit être conservée en or physique. L’or est considéré ici comme une sécurité pure, un réservoir de valeur, ce qui a du sens. Les capitaux de l’emprunt doivent être investis pour partie immédiatement et pour partie de manière différée dans des projets immobiliers. Il y a une préférence, si l’on se base sur les projets passés, pour des projets immobiliers classiques ou des restructurations d’ensembles. Multitalent rentre dans ces projets en tant que partenaire et investit l’argent en règle générale en tant que co-investisseur aux côtés d’autres investisseurs pour partie institutionnels. Cela permet d’accéder à des projets très rentables occasionnant des retours sur investissement raisonnables.

Il est possible qu’un financement bancaire intervienne au niveau du projet. Une telle chose est courante en matière de projets immobiliers ; grâce à une durée assez courte de 24 mois jusqu’à l’achèvement, un financement bancaire représente – pour les projets de valeur élevée – un risque maitrisable. Le rapport de situation 2016 de Vivat Multitalent AG – elle représente la maison-mère du groupe, c’est là que convergent tous les flux de capitaux – fait état de six projets en cours pour fin 2016. Quatre d’entre eux ont été menés avec des promoteurs immobiliers réputés de Leipzig, et deux autres sont gérés pour compte propre. Au moment de cette analyse, il y a 13 projets dont on s’occupe.

Le souscripteur de l’emprunt n’ayant pas son mot à dire, il fait complètement confiance pendant la durée du projet à la compétence des responsables au sein de la maison Multitalent. Même si l’environnement de l’investissement pour l’immobilier allemand est actuellement extrêmement positif, tout l’art consiste néanmoins à savoir trier l’ivraie du bon grain. Monsieur Waldemar Hartung, qui est à la fois le cœur et le cerveau de Multitalent AG, a démontré qu’il possédait une telle qualité.

Faiblesses – Les investissements cibles ne sont pas évalués annuellement pour les apporteurs de capitaux.

Forces – Le proposant dispose en son sein d’un ensemble de compétences en matière d’immobilier dans son segment cible. Son segment cible permet d’atteindre des rendements attractifs lorsque l’on peut y accéder et que l’on dispose de l’expertise en matière de sélection et de réalisation.

Le principe

L’investisseur investit ses fonds au travers d’une obligation à taux fixe (ou encore un « emprunt ») de Multitalent AG Liechtenstein. Celle-ci à son tour investit les capitaux dans des projets immobiliers ou dans des entreprises d’immobilier. Le prêt étant considéré comme des capitaux externes, il serait traité en cas de réalisation comme étant de même rang que d’autres capitaux externes. Comme l’émetteur ne fait pas elle-même appel à d’autres capitaux externes, le souscripteur à l’emprunt se trouve en première position, à côté d’autres souscripteurs. L’emprunteur est une nouvelle société et le risque d’entreprise est donc par définition élevé.

Les frais généraux de démarrage sont de 18 %, ce qui est élevé, tandis que les commissions de placement sont, à 13 %, plus élevées que la moyenne. Les frais d’exploitation au niveau de la gestion sont à première vue modérés, mais l’actionnaire unique peut, comme cela a été écrit plusieurs fois, donner un tour de vis à son gré au niveau des coûts. Les intérêts versés au prêteur de deniers se situent entre 6 % et 10 % par an, payables de manière fractionnée par trimestre. Le calcul économique s’améliore lorsque l’emprunt se place dans des projets immobiliers à cycle court. Par expérience, le rendement est si élevé en tête de la chaine de création de valeur (en règle générale largement au-dessus de 20 % par an) que l’on peut dégager les intérêts élevés ainsi que les frais initiaux. Un condition de base pour cela, c’est l’accès à des projets très rentables qui puissent se vendre dès leur achèvement. Jusqu’à ce jour, Monsieur Waldemar Hartung a démontré qu’il disposait, en tant que responsable, d’un tel accès.

Comme l’emprunt est fixé pour 5 ans, il serait possible arithmétiquement de couvrir deux cycles de projets pour un placement potentiel des 20 millions de CHF. Comme l’organisation commerciale interne du groupe Vivat Multitalent est très professionnelle – et s’étend sur toute l’Europe – et que son service commercial externe est à la recherche de projets à haute rentabilité, le placement devrait en conséquence se faire à hauteur de capitaux suffisants dans les 12 prochains mois.

Faiblesses – L’actionnaire unique peut agir sans surveillance ni contrôle voire même au détriment manifeste de l’investisseur en capital.

Forces – Un proposant expérimenté. Les émissions effectuées jusqu’à présent se sont passées sans problème. Cette offre vient compléter la gamme de produits. La rémunération élevée des intérêts correspond à un profil d’investisseur opportunité-risque. Possibilité de couvrir deux cycles de projets pendant la durée de l’emprunt.

Le groupe cible

La durée de 5 ans, la possibilité de servir des intérêts élevés et le segment d’investissement cible en matière de développement immobilier ainsi que la position subordonnée de l’investisseur suscitent clairement l’intérêt des investisseurs expérimentés qui souhaitent trouver un rapport opportunités-risques qui leur convienne.

L’historique du proposant est court et aucun partenaire régulier n’est pour l’essentiel encore défini. Les émissions précédentes démontrent bon an, mal an que le modèle fonctionne dans son principe, si bien que la prime de risque, vue d’aujourd’hui, apparait comme adéquate, et même attirante, au regard de l’environnement de marché.

En résumé

Je considère les offres « Prestige », « Exclusive » et « Prime » de Multitalent AG, Liechtenstein, comme impeccables. Derrière le nouveau proposant, nous avons affaire à un responsable expérimenté, le schéma a passé également son baptême du feu. Les frais initiaux élevés devraient être supportables sans problème au niveau des projets sur la base des rendements potentiels. Selon mon opinion, ces offres méritent une évaluation au niveau « impeccable » (2+).