Investmentanalysis as of 10.09.2019

Multitalent AG – Vivat Prestige, Vivat Exclusive et Vivat Prime

Avec cette émission, le groupe VIVAT continue sa série de placements à succès. Les premiers projets achevés et ceux qui sont en cours démontrent la qualité du travail de cet établissement. Pour obtenir un rendement en intérêts intéressant, l’investisseur devra accepter un certain risque sur les personnes clés.

L’établissement

Multitalent AG, Liechtenstein, a été fondée au début de l’année 2018 et fait partie du groupe Vivat lui-même fondé en 2012. L’associé unique est Waldemar Hartung, membre du directoire, responsable et associé principal de l’ensemble des entreprises du groupe Vivat Multitalent. Le deuxième membre du directoire est le juriste Gerd Jelenik. Sa société CSC AG sert d’adresse pour le siège de Multitalent AG, de même que l’or physique se trouve stocké par CSC AG. Waldemar Hartung peut selon les statuts modifier l’objet des investissements et les conditions de placement de son propre chef sans instance de surveillance.

Comme il l’indique lui-même, le groupe Vivat a émis depuis 2012 des emprunts subordonnés. Jusqu’à présent, les émissions se passent sans problème avec un volume total atteignant entretemps 85 millions d’€, en tous cas, on ne trouve pas de commentaires se plaignant sur les portails concernés. D’après la liste des projets présentée, pour 15 différents investissements dans domaine immobilier, il existe des retours d’investissement -non testés- sur au moins 6 d’entre eux (3 investissements sont complètement terminés). Le surplus des retours sur investissements actuel (fin 2018) s’est élevé à 1,5 million d’€. Pour les 3 projets non encore terminés, il est indiqué un potentiel de rendement nettement supérieur, si bien que dans les prochaines années la situation de trésorerie du groupe VIVAT devrait évoluer de manière très positive. Cela permettrait de rendre obsolète le surendettement apparent -typique des projets en phase de démarrage. S’ajoutent à cela, d’après l’établissement, 45 kg d’or physique, qui du pour le moment du moins affiche une plus-value sur sa valeur comptable.

Vivat Verwaltungs GmbH, Kempten, assure la responsabilité de la commercialisation dans toute l’Europe. Son gérant est Daniel Hartung, le fils de Waldemar Hartung. Le groupe Vivat est en fait le seul établissement sur le marché dont l’offre se trouve commercialisée en Allemagne, en Suisse, en Autriche, en France, en Belgique, en Italie, en Lettonie, en Estonie, en Lituanie, en Hongrie et au Liechtenstein. Ce groupe d’entreprises est organisé de manière très professionnelle, même les partenaires extérieurs pressentis sont d’un fort calibre, ce qui transparaît dans la qualité des projets. Je connais moi-même Waldemar Hartung depuis 2016. Jusqu’à présent, il s’est toujours montré de confiance et consciencieux pour toutes les questions de détail dans le cadre de l’analyse et en dehors de celle-ci. Même de la part de tierces personnes connaissant Hartung depuis des décennies, il a toujours été fait état d’une réputation exclusivement impeccable. Étant donné que c’est Hartung qui tient les rênes dans ce schéma, des jugements de ce style sont essentiels, même si ils ne sont pas en eux-mêmes porteurs de garanties quant à l’avenir.

Le proposant a réagi aux questions posées dans le cadre de cette analyse avec la rapidité exemplaire d’un habitué en présentant tous les documents nécessaires.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Le proposant dispose d’une grande force commerciale, comme le démontre le succès des émissions précédentes. Les premiers retours sur les investissements réalisés témoignent de la qualité du travail de l’établissement.

Les segments d’investissement

Le capital net provenant de l’émission doit en premier lieu être injecté dans des projets immobiliers allemands. Une petite partie (environ 5 %) doit être préservée sous forme d’or physique. L’or ne sert là qu’à apporter une sécurité, il n’y a pas de prévision de gain en valeur, ce qui fait tout à fait sens. En investissant partiellement en or, Multitalent AG se retrouve en meilleure compagnie possible avec de nombreux gestionnaires de fortune renommés. L’ambiance actuelle de crise politique et économique fait apparaître en fait l’or de plus en plus comme un investissement attrayant – bien au-delà de sa valeur intrinsèque. Actuellement, Multitalent AG détient, selon ses propres dires, 45 kg d’or physique.

Pour ce qui concerne les projets immobiliers, il s’agit soit de projets classiques de constructions nouvelles, soit de rénovations. C’est dans cette première phase de la chaîne de création de valeur que se trouve le plus important potentiel de profit – si le gestionnaire du projet connaît son affaire. Multitalent conduit ses investissements sur deux voies : Certains projets sont mis en œuvre sous sa responsabilité complète. Le montant de ces projets se situe actuellement entre 800 000 € et 1,4 million d’€. Dans d’autres, elle investit des fonds en tant que co-investisseur à côté d’autres investisseurs, pour partie institutionnels. Par exemple, il a été pris un ticket de 2 millions d’€ dans un projet à Potsdam pour lequel le volume total est de 932,5 millions d’€. Une telle stratégie de co-investissement est selon mon expérience assez inhabituelle dans une telle structure et témoigne selon moi de l’excellence des réseaux de Mutitalent AG.

Au niveau d’un projet donné, il est possible qu’il soit fait appel à un financement bancaire. Cela est courant en matière de projets immobiliers ; grâce à la brièveté du cycle de 36 mois jusqu’à l’achèvement, un financement bancaire intermédiaire est aussi – pour des projets de forte valeur- un risque gérable. La liste actuelle des projets en date de fin 2018 indique 12 projets en cours, 3 projets sont d’ores et déjà terminés. Le capital total investi s’élève, selon la liste à environ 24,3 millions d’€, les retours sur investissements au total dans les 9,18 millions d’€, le potentiel de rendement en provenance des investissements (partiels) encore en cours se situe nettement au-delà du capital investi.

Ce qui est positif dans la stratégie de placement de Multitalent AG, c’est le portefeuille que cela donne. Grâce à la diversification dans des (parts de ) investissements jusqu’à actuellement 4 millions d’€, l’exposition au risque global s’améliore. Tant que les différents investissements se font par le biais de sociétés de projets juridiquement indépendantes, un éventuel échec sur un projet ne saurait contaminer l’ensemble du portefeuille.

Étant donné que le souscripteur du placement n’a pas son mot à dire, il s’en remet complètement, pendant toute la durée du placement, à la compétence du responsable de la maison Multitalent AG. Même si l’environnement pour l’investissement en immobilier allemand est actuellement extrêmement positif, tout l’art consiste cependant à séparer l’ivraie du bon grain. Il est prouvé que Waldemar Hartung, qui porte à lui seul la responsabilité de Multitalent AG, dispose de cette capacité.

Faiblesses – Les investissements cibles ne sont pas évalués annuellement pour les apporteurs de capitaux.

Forces – Le fournisseur dispose dans le groupe de compétences complètes en matière d’immobilier, qui est le segment cible. Ce segment cible permet d’obtenir des rendements attrayants moyennant un accès et un expertise appropriés dans la sélection et la mise en œuvre.

Le schéma

L’investisseur place ses fonds dans Multitalent AG, Liechtenstein, par le biais d’une obligation à taux fixe (un « emprunt »). Celle-ci investit à son tour directement le capital dans des projets ou des sociétés d’ immobilier (et pour une petite part dans de l’or physique à titre de sécurité). Le prêt étant comptabilisé comme capitaux externes, il serait traité en cas de liquidation au même rang que les autres capitaux externes. L’émetteur lui-même ne contracte pas d’autres capitaux externes si bien que le souscripteur de l’emprunt se retrouve en première place, à côté des autres investisseurs. La société emprunteuse a été créée seulement en 2018, il s’ensuit que le risque d’entreprise est élevé. Mais étant donné que le groupe VIVAT existe sur le marché depuis 2012, le risque d’entreprise s’aplanit nettement.

Les frais de départ sont élevés, à 18 %, les commissions de placement sont élevées à 13 %. Les frais courants au niveau administratif apparaissent modestes, mais, comme déjà écrit, l’associé unique peut jouer sur les frais à son bon vouloir. La rémunération de l’emprunt se situe entre 6 % et 10 % par an (payable trimestriellement de manière fractionnée). Pendant la durée de l’emprunt, un retrait partiel (Vivat Prestige jusqu’à 30 %, Vivat Exclusive et Vivat Prime jusqu’à 20 %) est possible, dans chaque cas à partir de la deuxième année calendaire pleine. Il en résulte une certaine flexibilité, qui du reste n’apparaît pas nécessaire étant donné la durée à moyen terme bien circonscrite.

Lors d’un investissement du capital dans des projets immobiliers à cycle court, le calcul de rentabilité est assorti d’une probabilité très élevée. D’expérience, la rentabilité au début de la chaîne de création de valeur est suffisamment élevée (en règle générale au-dessus de 20 % si la qualité des projets est en rapport) de manière à dégager de quoi couvrir les taux d’intérêt élevés et les coût de démarrage. Les conditions d’accès à des projets qui soient en rapport ont jusqu’à présent été réunies, ainsi qu’il ressort des document présentés concernant les projets. Sur une durée fixe de l’emprunt à 5 ans, il est arithmétiquement possible de couvrir deux cycles de projets. L’émission présente s’élève dès le départ à 40 millions d’€ / CHF, étant donné que l’équipe commerciale intégrée, très professionnelle, du groupe d’entreprises Vivat Multitalent a pu placer l’émission précédente de l’an passé très rapidement. C’est pourquoi je considère le risque de placement et en capital comme faible.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Établissement expérimenté avec une forte organisation commerciale. Les émissions effectuées jusqu’à présent se sont passées sans encombre. Intérêts élevés adaptés au profil risque-opportunité Possibilité de couvrir deux cycles de projets pendant la durée de l’emprunt. Retrait partiel possible pendant la durée de l’emprunt. La diversification sur une multiplicité de projets réduit le risque global sur l’emprunt.

La clientèle visée

Grâce à la répartition du risque sur de nombreux investissements avec des durées diverses dans différentes régions d’Allemagne, le risque global de placement est égalisé de manière tangible. L’établissement est de plus en plus en mesure d’afficher son expertise dans le choix et le traitement de cibles d’investissements adéquats. La conception reposant sur un minimum de participation élevé accompagné de taux d’intérêt élevés et un risque sur les personnes clés caractérisé rend cette proposition comme intéressante avant tout pour des investisseurs expérimentés.

En résumé

je considère les propositions « Vivat Prestige », « Vivat Exclusive » et « Vivat Prime » de Multitalent AG, Liechtenstein comme étant impeccables. Le responsable est, dans l’état actuel, digne de confiance et sérieux. Les retours sur les premiers investissements attestent de la qualité du schéma. À mes yeux, ces propositions méritent la note « impeccable » (‘2+).