Investmentanalysis as of 10.09.2019

Multitalent AG – Vivat Prestige, Vivat Exclusive и Vivat Prime

Настоящей эмиссией группа Vivat продолжает свою успешную серию инвестиций. Первые завершенные и текущие проекты подтверждают высокое качество работы эмитента. Учитывая привлекательную процентную ставку, инвестору следует принимать во внимание риски, связанные с ключевыми лицами.

Эмитент

Компания Multitalent AG, Лихтенштейн, была основана в начале 2018 г. как часть группы Vivat, созданной в 2012 г. Единоличным учредителем является член правления Вальдемар Хартунг (Waldemar Hartung), основное ответственное лицо и учредитель всех предприятий группы Vivat Multitalent. Вторым членом правления является юрист Герд Еленик (Gerd Jelenik). По адресу его компании CSC AG расположен офис Multitalent AG, хранение физического золота также осуществляется через CSC AG. Согласно учредительному договору, Вальдемар Хартунг может изменять цель и условия инвестирования по своему усмотрению без надзорного органа.

По информации группы Vivat, компания предлагает субординированные займы начиная с 2012 года. На сегодняшний день беспроблемно проведены эмиссии общим объемом около 85 млн. евро, жалобы, по крайней мере на соответствующих порталах, отсутствуют. Согласно представленному перечню проектов, по 6 из 15 отдельных инвестиций в сфере недвижимости происходит — без проведения проверки — возврат капитала (3 инвестпроекта полностью завершены). Текущий прирост поступлений (на конец 2018 года) составил около 1,5 млн. евро. 3 еще не завершенных проекта показывают повышенный потенциал доходности, таким образом, в ближайшие годы можно ожидать очень высокой динамики ликвидности группы Vivat. Поэтому видимая — типичная для проекта — начальная балансовая задолженность объяснима. Кроме того, по словам эмитента, приобретены 45 кг физического золота, которое, по крайней мере в настоящее время, приносит балансовую прибыль.

За размещение на территории Европы ответственна компания Vivat Verwaltungs GmbH, Кемптен. Директором является Даниэль Хартунг (Daniel Hartung), сын Вальдемара Хартунга. В настоящее время группа Vivat является единственным оферентом на рынке, предложение которого размещается в Германии, Швейцарии, Австрии, Франции, Бельгии, Италии, Латвии, Эстонии, Литве, Польше, Венгрии и Лихтенштейне. Группа компаний подобрана профессионально, а привлеченные внешние партнеры — высокого класса, что отражается на качестве проекта. Я лично знаю Вальдемара Хартунга с конца 2016 года. За прошедшее время он доказал свою надежность и добросовестность во всех деталях в рамках анализа и вне его. Также и третьи лица, некоторые из которых знают Хартунга десятилетиями, подтверждают его безукоризненную репутацию. Поскольку Хартунг лично ответственен за нынешнюю концепцию, такие исключительно положительные отзывы значимы, хотя они, естественно, не могут быть гарантией на будущее.

На вопросы, задаваемые при проведении анализа, эмитент отвечал, как всегда, образцово оперативно с предоставлением всех необходимых документов.

Слабые стороны – Риск, связанный с ключевыми лицами ввиду единоличного ответственного за принятие решений.

Сильные стороны – Объемы размещения эмитента, как показывает успех предыдущей эмиссии, являются очень высокими. Первый возврат капитала по отдельным инвестициям подтверждает качество работы эмитента.

Сегменты инвестиций

Нетто-капитал от эмиссии направляется, в первую очередь, в проекты недвижимости. Незначительная часть (прибл. 5 %) вкладывается в физическое золото. Золото рассматривается при этом в качестве страховки, рост стоимости не прогнозируется, что является вполне разумным. Частичные инвестиции в физическое золото ставят Multitalent AG в один ряд с многими международными компаниями по управлению активами с высокой репутацией. Текущие политические и экономические кризисные ожидания позволяют все в большей степени, наряду с чистой стоимостью, рассматривать золото также и в качестве инвестиции По информации, предоставленной Multitalent AG, она владеет 45 кг физического золота.

Проекты в сфере недвижимости представляют собой классические новостройки или реструктуризацию. На этом первом этапе цепочки создания стоимости имеется наибольший потенциал доходности — если проектант знает свое дело. Multitalent работает по двум инвестиционным направлениям: Некоторые проекты полностью реализуются самостоятельно. Стоимость текущих проектов при этом составляет от 800 000 до 1,4 млн. евро. В рамках других проектов она инвестирует средства в качестве соинвестора вместе с другими, частично институциональными инвесторами. Например, в рамках проекта в Потсдаме стоимость одного пая составляла 2 млн. при общем объеме 932,5 млн евро. Такая стратегия совместного инвестирования, по моему опыту, в такой комбинации необычна и является для меня подтверждением отличных сетевых контактов Multitalent AG.

На уровне проекта может привлекаться банковское финансирование. Для проектов недвижимости это является обычной практикой, ввиду короткого срока реализации проекта, не более 36 месяцев до завершения строительства, риски, сопряженные с промежуточным банковским финансированием — при проектах с высокой стоимостью — являются приемлемыми. Актуальный перечень проектов на конец 2018 г. Содержит 12 текущих проектов, 3 из которых уже завершены. Инвестированный капитал, согласно перечню проектов, составляет прибл. 24,3 млн., общий объем возврата составляет 9,18 млн., потенциал доходности (частичных) инвестиций, еще находящихся на этапе реализации при этом значительно превышает размер вложенного капитала.

Положительной стороной инвестиционной стратегии Multitalent AG является сформированный благодаря ей портфель. Благодаря диверсификации в (частичных) инвестициях, на текущий момент до 4 млн. евро, обеспечивается снижение общего риска. Пока отдельные инвестиции реализуются через юридически самостоятельные проектные компании, возможная ошибка не сможет ухудшить портфель в целом.

Поскольку заимодавец не имеет прав на участие в управлении, то в течение срока инвестиции он полностью полагается на компетентность ответственного лица в компании Multitalent AG. Несмотря на то, что инвестиционная среда для немецкой недвижимости в настоящее время чрезвычайно позитивна, умение заключается в том, чтобы суметь отделить зерна от плевел. Вальдемар Хартунг как единоличное ответственное лицо Multitalent AG такой способностью доказательно обладает.

Слабые стороны – Не производится ежегодная оценка целевых инвестиций для инвесторов.

Сильные стороны – Компания эмитента располагает обширным профессиональным опытом в целевом сегменте недвижимости. Целевой сегмент обеспечивает привлекательную доходность при условии соответствующего доступа и опыта в подборе и реализации.

Концепция

Инвестор инвестирует свои средства в компанию Multitalent AG путем приобретения парциальных облигаций с фиксированной процентной ставкой (также «заем»). Она, в свою очередь, инвестирует капитал непосредственно в проекты или компании в сфере недвижимости (и незначительную часть в физическое золото для страховки). Так как заем рассматривается как заемный капитал, то требования по нему в случае принудительного исполнения имеют равный ранг с другими займами. Сам эмитент не привлекает никакого дополнительного заемного капитала, поэтому заимодавец стоит на первом месте вместе с другими инвесторами. Заемщик был основан только в 2018 году, то есть риски, связанные с предприятием, велики. Поскольку группа Vivat работает на рынке с 2012 года, то риски, связанные с предприятием, в значительной степени нивелируются.

Начальные инвестиционные затраты высоки – 18 %, размер комиссионных является средним – 13 %. Текущие расходы на административном уровне являются скромными, однако, как неоднократно писалось, единоличный учредитель может их резко повысить по своему усмотрению. Размер процентов по займу составляет от 6 % до 10 % (выплачиваются ежеквартально на пропорциональной основе) Во время срока действия договора допускается частичное изъятие инвестиции (Vivat Prestige до 30 %, Vivat Exclusive и Vivat Prime до 20 %), начиная со 2-го полного календарного года по каждому из тарифов. Этим достигается определенная гибкость, которая при среднесрочных предсказуемых инвестициях, впрочем, не является абсолютно необходимой.

При инвестировании капитала в краткосрочные проекты в сфере недвижимости, рентабельность, с высокой степенью вероятности, возрастет. Доход в начале цепочки создания стоимости, согласно опыту, настолько высок (как правило, более 20 % в год при соответствующем качестве проекта), что может покрыть высокую процентную ставку и начальные затраты. Доступ к соответствующим проектам на сегодняшний день имеется, что вытекает из предоставленной документации по проектам. При фиксированном сроке займа в 5 лет арифметически возможна реализация двух проектов. Настоящая эмиссия изначально имеет объем в 40 млн. евро / швейцарских франков, поскольку в прошлом год собственная организация по размещению эмиссии Vivat Multitalent смогла быстро разместить предыдущий выпуск. Поэтому я считаю риски, связанные с размещением и, следовательно, риск капитализации сравнительно низким.

Слабые стороны: – Риск, связанный с ключевыми лицами ввиду единоличного ответственного за принятие решений.

Сильные стороны – Опытный эмитент с сильным сбытом. Беспроблемные предыдущие выпуски эмиссий. Высокие проценты, соответствующие соотношению шансов и рисков. Возможность реализации двух проектов в течение срока займа. Возможность частичного изъятия инвестиции в течение срока действия договора. Снижение риска за счет диверсификации благодаря нескольким отдельным проектам.

Целевая группа

Благодаря диверсификации рисков за счет многочисленных отдельных инвестиций с разными сроками погашения в разных регионах Германии общий инвестиционный риск концепции заметно снижается. Эмитент все больше в состоянии демонстрировать достаточный опыт в подборе и координации адекватных целевых инвестиций. Концепция с высоким минимальным взносом и, одновременно, процентной ставкой выше средней и выраженным риском, связанным с ключевыми лицами, делает предложения привлекательными, особенно для опытных инвесторов.

Подводя итог

я считаю предложения «Vivat Prestige», «Vivat Exclusive» и «Vivat Prime» компании Multitalent AG, Лихтенштейн, безупречными. Ответственное лицо, по состоянию на сегодня, является надежным и серьезным. Возврат капитала по первым отдельным инвестициям подтверждает качество концепции. В моих глазах предложения заслуживают оценки «безукоризненно» «отлично» (2+).