Investmentanalysis as of 31.05.2021

Multitalent III AG – Solid и Excellent (E2021)

Сформировавшаяся к данному моменту концепция инвестиций находится в стадии зрелости, гарантирующей вкладчикам стабильность и надежность. Она имеет положительную историю и продемонстрировала свою эффективность в текущих рыночных условиях. Группа предприятий занимает устойчивые позиции, ее портфолио говорит само за себя.

Эмитент

Компания Multitalent III AG, Лихтенштейн, была основана в начале 2021 г. как часть группы Vivat, созданной в 2012 г. Единоличным учредителем является член правления Вальдемар Хартунг (Waldemar Hartung), основное ответственное лицо и учредитель всех предприятий группы Vivat Multitalent. Второй член правления, юрист Герд Йеленик, директор компании CSC AG, местоположение которой является юридическим адресом Multitalent III AG. CSC AG также занимается хранением физического золота.

По информации группы Vivat, компания предлагает имущественные инвестиции и займы начиная с 2012 года. До настоящего времени выпуск ценных бумаг происходил без сбоев и по плану. В 2020 году было выплачено процентов на сумму около 8,5 млн. евро (нарастающим итогом евро и швейцарские франки; предыдущий год: 5,7 млн.).

Благодаря 883 новым договорам (всего 4 392) общий оборот вырос приблизительно на 52 млн. евро до185,5 млн. евро. Приток капитала составил около 45,2 млн. евро, выплаты (проценты и капитал) выросли согласно плану до 12,2 млн. евро.

На основании текущих балансовых отчетов группу предприятий можно считать очень надежной и динамично развивающейся.

Благодаря имеющимся ликвидным средствам и активному сбыту в различных странах группа предприятий занимает прочные позиции на рынке немецких девелоперов проекта. По состоянию на конец 2020 года на счетах группы Vivat, согласно списку проектов, был остаток в размере 43,5 млн евро. Растущий рыночный вес группы компаний также проявляется в увеличивающихся размерах соответствующих отдельных инвестиций.

За продажи на территории Европы отвечает компания Vivat Financial Services GmbH, Кемптен. Ее директором является Карстен-Дайрек Койне, десятилетия проработавший директором банка. В настоящее время группа Vivat является единственным известным мне оферентом на рынке, предложение которого размещается в Германии, Швейцарии, Австрии, Франции, Бельгии, Италии, Латвии, Эстонии, Литве, Финляндии и Лихтенштейне. Группа компаний подобрана профессионально, а привлеченные внешние партнеры – высокого класса, что отражается на качестве проектов. Я лично знаю Вальдемара Хартунга с конца 2016 года. За прошедшее время он доказал свою надежность и добросовестность во всех деталях в рамках анализа и вне его. Третьи лица, которые также знают Хартунга в течение нескольких десятилетий, говорят о его исключительно безупречной репутации. Поскольку Хартунг лично ответственен за нынешнюю концепцию, такие исключительно положительные отзывы значимы, хотя они, естественно, не могут быть гарантией на будущее.

На вопросы, задаваемые при проведении анализа, эмитент отвечал образцово оперативно с предоставлением всех необходимых документов.

Слабые стороны – Риск, связанный с ключевыми лицами ввиду только одного ответственного за принятие решений.

Сильные стороны – Эмитент действует во всей Европе и обладает стабильным сбытом, группа предприятий имеет солидное финансовое положение. Имеющийся портфель подтверждает качество работы эмитента.

Сегменты инвестиций

Нетто-капитал от эмиссии направляется, в первую очередь, в проекты недвижимости. Незначительная часть (около 5 %) вкладывается в физическое золото. Золото служит при этом исключительно как гарантия. Повышение стоимости не прогнозируется, что полностью оправдано. Текущие политические и экономические кризисные ожидания позволяют рассматривать золото и в дальнейшем не только как объект для сохранения стоимости, но и в качестве инвестиции. Согласно ее собственным заявлениям, группа компаний Vivat в настоящее время владеет 60,6 кг физического золота, которое хранится в Лихтенштейне. Сегодняшняя стоимость составляет около 3 млн. евро с тенденцией к росту.

Проекты в сфере недвижимости представляют собой классические новостройки или реструктуризацию. На этом первом этапе цепочки создания добавленной стоимости заложен максимальный потенциал получения прибыли. Группа Vivat работает по двум инвестиционным направлениям: Некоторые проекты полностью реализуются самостоятельно. Объем проектов при этом стал еще сильнее различаться: Согласно планам он составляет от 125000 до 6 млн. евро. Это необычно, поскольку затраты на поддержку проекта, как правило, одинаковы независимо от объема. Согласно данным эмитента, в потенциальных инвестиционных проектах не должно быть недостатков. Они, как правило, реализуются в начале или конце соответствующего года.

В других проектах группа Vivat играет роль соинвестора и участвует в них наряду с другими, в том числе, институционными структурами. Здесь размер доли может составлять в данный момент до 10 млн. евро (по плану). Например, в рамках проекта в Магдебурге стоимость одного пая составляла 2,7 млн. при общем объеме 49 млн. евро. Подобная стратегия соинвестирования, по моему опыту, довольно необычна для данного сочетания, поэтому она свидетельствует о прекрасно развитой сетевой структуре группы Vivat.

Для 38 проектов, перечисленных в «Отчете о деятельности за 2020 г.» (предыдущий год: 24) прогнозируется общая выручка 187,8 млн. евро (предыдущий год: 82,4 млн. евро). Инвестированный собственный капитал составил около 82,4 млн. евро (предыдущий год: 44,15 млн. евро), частично был привлечен сторонний капитал. Коэффициент заемного капитала по всем проектам составляет около 40 %. Некоторые инвестиции осуществляются с 2014 года, пока ни одного отрицательного результата не получено. До момента проведения анализа был проведен возврат средств на 24,5 млн. евро.

Частичные возвраты средств по 9 полностью или частично завершенных проектах, в которые были сделаны инвестиции в период с 2014 по 2017 год, в 7 случаях превышают исходные инвестиции. Инвестиции в 2 проекта – отель для гольфа на Рюгене и отель Schloß Breitenfeld в Лейпциге – еще не окупились. Отель Schloß Breitenfeld находится в собственном владении и в данный момент не подлежит продаже, а строительство отеля для гольфа только должно начаться.

5 из 6 инвестиций 2018 года послужили источником пропорционального возврата средств (от 10,4 % до 126 %). Таким образом, инвестиционная стратегия продолжает находиться в рамках планирования.

Для каждого проекта окончательный расчет выполняется только после ликвидации соответствующей проектной компании, которая начинается после завершения соответствующего объекта и может длиться до 4 лет. Выручка от проекта поступает сразу после продажи объекта группе предприятий. После ликвидации проектной компании осуществляется выплата оставшейся прибыли.

На уровне проекта может привлекаться банковское финансирование. Для проектов недвижимости это является обычной практикой; ввиду обычно короткого срока реализации проекта – не более 48 месяцев до завершения строительства, риски, сопряженные с промежуточным банковским финансированием, при проектах с высокой стоимостью являются приемлемыми. По заявлению эмитента, заемный капитал будет использоваться в первую очередь на этапе сдачи в аренду; финансирование проекта, которое осуществлялось за счет собственных средств, заменяется банковскими кредитами.

Положительной стороной инвестиционной стратегии Multitalent III AG является сформированный благодаря ей портфель. Благодаря диверсификации в (частичных) инвестициях, на текущий момент до 10 млн. евро (по плану), обеспечивается снижение общего риска. Вместе с тем, группа Vivat достаточно гибка, чтобы включить в свой портфель небольшие инвестиции, что может понравиться инвестору при соответствии доходности заявленному размеру. Пока отдельные инвестиции реализуются через юридически самостоятельные проектные компании, возможная ошибка не сможет ухудшить портфель в целом.

Поскольку заимодавец не имеет прав на участие в управлении, то в течение срока инвестиции он полностью полагается на компетентность ответственного лица в компании Multitalent III AG. Даже в нынешней чрезвычайно благоприятной инвестиционной среде поиск прибыльных объектов – это настоящее искусство. Вальдемар Хартунг, как единственное ответственное лицо Multitalent III AG, может предоставить доказательства реализации таких проектов за последние 7 лет. Растущее качество внутренних проектов также указывает на расширение опыта. Развивавшиеся в течение многих лет партнерские отношения дают свои плоды в виде возрастающей доли в привлекательных крупных инвестиционных проектах. Качество концепции, как и всегда, оправдывает себя в процессе реализации (в том числе, во время кризиса). При рассмотрении текущих показателей видно, что до настоящего момента концепция инвестиций себя полностью оправдывала. Запланированная дополнительная выручка по отдельным проектам обеспечивает значительные резервы, позволяющие подстраховать текущую эмиссию.

Слабые стороны – Не производится ежегодная оценка целевых инвестиций для инвесторов с привлечением независимых экспертов.

Сильные стороны – Компания эмитента располагает большим профессиональным опытом в целевом сегменте недвижимости. Целевой сегмент обеспечивает привлекательную доходность при условии соответствующего доступа и опыта в подборе и реализации. Расширившиеся партнерские структуры открывают доступ к высокоприбыльным совместным инвестициям. Прибыльный текущий портфель.

Концепция

Инвестор инвестирует свои средства в компанию Multitalent III AG, Лихтенштейн, путем приобретения парциальных облигаций с фиксированной процентной ставкой (также «заем»). Она, в свою очередь, инвестирует капитал непосредственно в проекты или компании в сфере недвижимости (и незначительную часть в физическое золото для страховки). Так как заем рассматривается как заемный капитал, то требования по нему в случае принудительного исполнения имеют равный ранг с другими займами. Сам эмитент не привлекает никакого дополнительного заемного капитала, поэтому заимодавец стоит на первом месте вместе с другими инвесторами. Поскольку группа Vivat работает на рынке уже с 2012 года, то риски, связанные с предприятием, в значительной степени нивелируются. Первоначальная системная балансовая задолженность эмитента, если проанализировать стоимость текущего портфеля недвижимости, также носит чисто формальный характер.

Общие затраты – 18 %, размер комиссионных составляет 13 %. Однако затраты на продажи распределены на 5 лет. Потому они имеют относительный характер и покрываются благодаря текущей доходности, а изначально доступен более высокий чистый инвестиционный капитал. Проценты на заем составляют 6 % и 8 % в год (поквартальная выплата). Во время действия договора частичное изъятие не допускается.

При инвестировании капитала в краткосрочные проекты в сфере недвижимости доходность, с высокой степенью вероятности, возрастет. Благодаря высокой доходности, которая, по опыту, наблюдается в начале цепочки создания добавленной стоимости (как правило, значительно выше 20 % в год при соответствующей эффективности проекта) обеспечивается высокая процентная ставка и высокие начальные затраты. Имеющие достаточно высокое качество проекты уже гарантированы, как видно по имеющейся документации по проектам. При фиксированном сроке займа в 5 лет арифметически возможна реализация двух проектов. Текущая эмиссия начинается с объема 60 млн. евро, она должна быть без проблем реализована благодаря активному сбыту в масштабах всей Европы.

Слабые стороны – Риск, связанный с ключевыми лицами ввиду только одного ответственного за принятие решений.

Сильные стороны – Опытный эмитент с сильным сбытом. Достойное доверия и безупречное ответственное лицо. Беспроблемные предыдущие выпуски эмиссий. Высокие проценты, соответствующие соотношению шансов и рисков. Возможность реализации двух проектов в течение срока займа. Снижение риска за счет диверсификации благодаря нескольким отдельным проектам. Прибыльный текущий портфель.

Целевая группа

Обширный портфель инвестиций с разной долей участия, разнообразными видами объектов, степенью готовности и возможностями получения прибыли должен привлечь вкладчиков, которые ищут классического девелопера, специализирующегося на недвижимости в Германии. Благодаря диверсификации рисков за счет многочисленных отдельных инвестиций с разными сроками погашения в разных регионах Германии общий инвестиционный риск концепции заметно снижается. Данная концепция инвестиций зарекомендовала себя и успешно справляется с текущими (единичными) трудностями. Благодаря большому объему возвращенных средств и потенциалу доходности текущих инвестиций общий риск инвестиций оценивается позитивно. Очевидный риск, связанный с единственной ключевой фигурой, постепенно компенсируется портфелем инвестиций всей группы предприятий.

Подводя итог

я считаю предложения «Solid (E2021)» и «Excellent (E2021)» компании Multitalent III AG, Лихтенштейн, очень хорошими. До настоящего момента единственное ответственное лицо проявляло себя как надежный и добросовестный человек. Группа предприятий достигла зрелости, стратегия инвестиций оправдывает себя также в сильно сегментированной рыночной среде. По моему мнению, эти предложения заслуживают оценку «очень хорошо» (5-)