Investmentanalysis as of 31.05.2021

Multitalent III AG – Solid et Excellent (E2021)

Le concept d’investissement bien établi traverse actuellement une phase de maturité qui offre à l’investisseur stabilité et fiabilité. L’histoire est jusque-là positive puisque ce concept a fait ses preuves même dans les conditions actuelles de marché. Le groupe d’entreprises tient fermement sur son socle et le portefeuille actuel est très convaincant.

Proposant

Multitalent III AG, Liechtenstein, a été fondée au début de l’année 2021 et fait partie du groupe Vivat lui-même fondé en 2012. L’associé unique est Waldemar Hartung, membre du Conseil d’administration, responsable et associé principal de l’ensemble des entreprises du groupe Vivat Multitalent. Le juriste Gerd Jelenik, deuxième membre du Conseil d’administration, gérant de la société CSC AG dont le siège fonctionne aussi comme adresse des bureaux de Multitalent III AG. C’est aussi CSC AG qui procède au stockage de l’or physique.

Comme il l’indique lui-même, le groupe Vivat a émis depuis 2012 des placements patrimoniaux et des emprunts. Jusqu’à aujourd’hui, les émissions se déroulent parfaitement et selon le plan prévu. En 2020, environ 8,5 millions d’’€ d’intérêts (’€ et CHF cumulés ; exercice précédent : 5,7 millions d’’€) ont été versés.

Avec 883 nouveaux contrats (4 392 au total), le chiffre d’affaires total a augmenté de quelque 52 millions d’€ pour atteindre 185,5 millions d’€. L’afflux de capitaux était de 45,2 millions d’€ et les versements (intérêts et capital) ont augmenté comme prévu pour atteindre un total de 12,2 millions d’€.

Sur la base des bilans actuels, le groupe peut être considéré comme très solide et en forte croissance.

Grâce aux liquidités actuelles et à la très forte distribution internationale, le groupe s’est fait une place sur le marché allemand des développeurs de projets. À la fin de 2020, les comptes du groupe Vivat présentaient, selon la liste des projets, une position de 43,5 millions d’€. Le poids croissant du groupe sur le marché se remarque également à la taille croissante des tickets de ses investissements pris individuellement.

C’est Vivat Financial Services GmbH, Kempten, qui assure la commercialisation dans toute l’Europe. Son gérant est Karsten-Dairek Keune qui a exercé pendant des décennies le métier de directeur de banque. Le groupe Vivat est en fait le seul établissement sur le marché dont l’offre se trouve commercialisée en Allemagne, en Suisse, en Autriche, en France, en Belgique, en Italie, en Lettonie, en Estonie, en Lituanie, en Finlande et au Liechtenstein. Ce groupe d’entreprises est organisé de manière très professionnelle, même les partenaires extérieurs pressentis sont d’un fort calibre, ce qui transparaît dans la qualité des projets. Je connais Waldemar Hartung en personne depuis fin 2016. Jusqu’à présent, il s’est toujours montré intègre et consciencieux pour toutes les questions de détail dans le cadre d’une telle analyse, voire au-delà. Des gens le connaissant parfois depuis des dizaines d’années témoignent sans exception de sa réputation sans faille. Étant donné qu’Hartung tient les rênes du concept actuel, des jugements exclusivement positifs de cette nature sont essentiels, même s’ils ne peuvent présager de l’avenir.

Le proposant a réagi aux questions posées dans le cadre de cette analyse avec une rapidité exemplaire, en présentant tous les documents nécessaires.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Ce proposant opère dans toute l’Europe et dispose d’une grande force de frappe commerciale et le groupe s’appuie désormais sur des bases financières solides. Le portefeuille actuel atteste de la qualité professionnelle du proposant.

Segments d’investissement

Le capital net provenant de l’émission doit en premier lieu être injecté dans des projets immobiliers allemands. Une petite partie (environ 5 %) doit être préservée sous forme d’or physique. L’or sert purement de couverture. Aucune augmentation de valeur n’est prévue, ce qui est très raisonnable. L’ambiance actuelle de crise politique et économique fait de plus en plus apparaître en fait l’or comme un investissement attrayant – bien au-delà de la simple conservation de sa valeur. À l’heure actuelle, le groupe Vivat déclare détenir 60,6 kg d’or physique entreposé au Liechtenstein. Sa valeur à ce jour est d’environ 3 millions d’€ et la tendance est à la hausse.

Pour ce qui concerne les projets immobiliers, il s’agit soit de projets classiques de constructions neuves, soit de rénovations. Le plus grand potentiel de profit se trouve dans cette première étape de la chaîne de création de valeur. Le groupe Vivat mène ses investissements sur deux voies : Certains projets sont mis en œuvre sous son entière responsabilité. La plage de volume de ces projets a continué à s’élargir dans ce domaine : Elle se situe entre 125 000 et 6 millions d’€ selon les prévisions. Cela est inhabituel, car le suivi d’un projet est une activité généralement intensive, indépendamment du volume. Selon le proposant, les projets d’investissement ne devraient pas manquer. Ces projets seront, en général, mis en œuvre au début ou à la fin de l’année en question.

Pour d’autres projets, le groupe Vivat agit en tant que co-investisseur aux côtés d’autres investisseurs, pour partie institutionnels. La taille du ticket peut ici se monter à 10 millions d’€ (prévisions). Par exemple, il a été pris un ticket de 2,7 millions d’€ dans un projet à Magdebourg pour lequel le volume total s’élève à 49 millions d’€. Une telle stratégie de participation à des tours de table est selon mon expérience assez inhabituelle dans une telle structure et témoigne selon moi de l’excellence des réseaux du groupe Vivat.

Pour les 38 projets pris en compte dans le « rapport d’activité 2020 » (exercice précédent : 24), les recettes globales prévues se montent à 187,8 millions d’€ (exercice précédent : 82,4 millions d’’€). Les fonds propres investis étaient de 82,4 millions d’’€ (exercice précédent : 44,15 millions d’’€) ; des capitaux externes ont été en partie mis à contribution. La part des capitaux externes doit, sur l’ensemble des projets, se situer autour de 40 %. Les investissements courent pour partie depuis 2014, jusqu’à présent, il n’a pas été enregistré de résultat négatif. Jusqu’au moment de l’analyse, ce sont 24,5 millions d’’€ de retours sur investissements qui ont été générés.

Sur les 9 projets complets ou partiellement terminés dans lesquels on a investi entre 2014 et 2017, les retours sur investissements sont supérieurs à la mise initiale dans 7 cas. Deux projets – un hôtel de golf sur l’ile de Rügen et l’hôtel Schloss Breitenfeld de Leipzig – n’ont pas encore généré de revenus. Schloss Breitenfeld est conservé dans notre portefeuille propre et ne sera pas vendu pour le moment. Quant à l’hôtel du golf, nous n’en avons pas encore lancé la construction.

Cinq des six investissements de 2018 ont généré des retours proportionnels (entre 10,4 % et 126 %). La stratégie d’investissement est en grande partie en voie d’atteindre l’objectif fixé.

Pour chaque projet, le décompte final se fait après dissolution de la société de projet ad hoc, ce qui commence après finalisation du bien immobilier concerné et peut durer encore pendant 4 ans. Le bénéfice du projet est versé dès la vente de l’objet sur le compte du groupe. Le versement du bénéfice résiduel s’effectue une fois la société de projet dissoute.

Au niveau d’un projet donné, il est possible qu’il soit fait appel à un financement bancaire. Cela est courant en matière de projets immobiliers ; grâce à la brièveté du cycle de 48 mois maximum jusqu’à l’achèvement, un financement bancaire intermédiaire est aussi – pour des projets à forte valeur- un risque gérable. Selon le proposant, les capitaux externes doivent être engagés avant tout pendant la phase de mise en location ; le financement sur fonds propres du projet se trouve ainsi relayé par des prêts bancaires.

Ce qui est positif dans la stratégie de placement de Multitalent III AG, c’est le portefeuille qui en résulte. Grâce à la diversification des investissements (ou des parts de fonds de placement) allant jusqu’à actuellement 10 millions d’€ (prévisions), l’exposition au risque global s’améliore. En même temps, le groupe Vivat est suffisamment flexible pour pouvoir intégrer également de petits investissements, ce qui peut tout à fait convenir à l’investisseur, du moment que la rentabilité est là. Tant que les différents investissements se font par le biais de sociétés de projets juridiquement indépendantes, un éventuel échec sur un projet ne saurait contaminer l’ensemble du portefeuille.

Étant donné que le souscripteur du placement n’a pas son mot à dire, il s’en remet complètement, pendant toute la durée du placement, à la compétence du responsable de la maison Multitalent III AG. Même à une époque où l’environnement d’investissement est nettement positif, il est difficile de trouver des biens offrant une bonne rentabilité. Waldemar Hartung, en sa qualité de responsable unique de MultitalentI III AG, a mené à bien de tels projets dans les 7 dernières années. On peut aussi identifier sans ambigüité l’existence d’une courbe d’apprentissage qui se lit dans la qualité croissante des projets en propre. Les partenariats développés de longue date prospèrent sous la forme de tickets plus importants sur des investissements lourds qui s’avèrent très intéressants. Comme toujours, la qualité du concept fait ses preuves lors de la mise en œuvre (et en temps de crise). Si on prend en compte les chiffres actuels, ce concept d’investissement est jusqu’à présent un succès. Les recettes supplémentaires globales prévues découlant de chaque projet permettent d’accumuler de vastes réserves qui couvrent suffisamment les émissions actuelles.

Faiblesses – Les investissements cibles ne sont pas évalués annuellement par des experts externes pour les apporteurs de capitaux.

Forces – Le proposant dispose au sein du groupe de compétences propres complètes en matière d’immobilier, son segment cible. Ce segment cible permet d’obtenir des rendements attrayants moyennant un accès et un expertise appropriés dans la sélection et la mise en œuvre. Des structures de partenariats abouties permettent un accès à des tours de table extrêmement intéressants. Portefeuille actuel lucratif.

Schéma

L’investisseur place ses fonds dans Multitalent III AG, Liechtenstein, par le biais d’une obligation à taux fixe (ou également un « emprunt »). Celle-ci investit à son tour directement les capitaux dans des projets ou des sociétés d’immobilier (et pour une petite part dans de l’or physique à titre de sûreté). Le prêt étant comptabilisé comme capitaux externes, il serait traité en cas de liquidation au même rang que les autres capitaux externes. L’émetteur lui-même ne contracte pas d’autres capitaux externes si bien que le souscripteur de l’emprunt se retrouve en première place, à côté des autres investisseurs. Mais étant donné que le groupe Vivat existe sur le marché depuis 2012, le risque d’entreprise s’aplanit nettement. De même, le surendettement initial du proposant, qui découle du système, est avant tout de nature formelle, si l’on y oppose la valeur du portefeuille immobilier existant.

Les frais globaux sont élevés (18 %), les commissions de commercialisation se montent à 13 %. Cela étant, les frais commerciaux sont étalés sur 5 ans. Si bien que cela relativise les frais puisque, du fait de rentrées constantes, ces frais sont rentabilisés et que dès le début on dispose de capitaux nets à investir. La rémunération de l’emprunt est comprise entre 6 et 8 % par an (versements fractionnés sur une base trimestrielle). Pendant la durée du titre, il n’est pas possible de procéder à des retraits partiels.

Lors d’un investissement du capital dans des projets immobiliers à court terme, le calcul de rentabilité est assorti d’une probabilité très élevée. Il est possible de générer un fort taux d’intérêts et les coûts initiaux à partir de la rentabilité d’expérience élevée au début de la chaîne de création de valeur (en règle générale, bien supérieure à 20 % par an pour une qualité de projet adéquate). Les projets à haute valeur sont déjà sécurisés, comme il ressort des documents de projet disponibles. Sur une durée fixe de l’emprunt à 5 ans, il est arithmétiquement possible de couvrir deux cycles de projets. L’émission en cours commence avec un volume de 60 millions d’€ et devrait être mis en œuvre sans problème grâce à une distribution à l’échelle de l’Europe générant un gros chiffre d’affaires.

Faiblesses – Risques sur les personnes clés puisque décideur unique.

Forces – Établissement expérimenté avec une forte organisation commerciale. Décideur digne de confiance et intègre. Les émissions effectuées jusqu’à présent se sont passées sans encombre. Intérêts élevés adaptés au profil risque-opportunité. Possibilité de couvrir deux cycles de projets pendant la durée de l’emprunt. La diversification sur une multiplicité de projets réduit le risque global sur l’emprunt. Portefeuille actuel lucratif.

Clientèle cible

Un portefeuille d’investissement étendu de tailles de participations, types d’objets, degrés de maturité et opportunités de bénéfices divers devrait convaincre les investisseurs cherchant un promoteur immobilier spécialisé sur les biens allemands. Grâce à la répartition du risque sur de nombreux investissements avec des durées diverses dans différentes régions d’Allemagne, le risque global de placement est aplani de manière tangible. Ce concept d’investissement a été mis à l’épreuve entretemps et résiste bien même dans les difficultés actuelles (sélectives). Grâce aux volumes de retour élevés et au potentiel de recettes des investissements en cours, le risque global de placement est faible. Le risque sur les personnes clés marqué se relativise peu à peu devant le portefeuille de placement du groupe.

En définitive

je considère les propositions « Solid (E2021) » et « Excellent (E2021) » de Multitalent III AG, Liechtenstein, comme impeccables. Jusqu’à aujourd’hui, le responsable unique s’est avéré intègre et fiable. Le groupe d’entreprises a atteint sa phase de maturité et la stratégie d’investissement a également fait ses preuves même dans des conditions de marché fortement segmentées. À mes yeux, ces offres méritent la note « impeccable » (16).